Una inquietud normal entre quienes desean vender un inmuebles la cancelación de la hipoteca. Tanto a comprador como a vendedor puede resultarles interesante que la casa esté libre de cargas antes de iniciar los trámites para la compraventa; sin embargo, una de las dudas comunes es saber a quién corresponde el pago de los gastos de cancelación de hipoteca.
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¿Quién paga los gastos de cancelación de hipoteca?
Para que una vivienda pueda venderse, en el Registro de la propiedad debe constar que no hay cargas ni gravámenes sobre ella; o lo que es lo mismo, es una vivienda que no tiene hipoteca; pero son varios los trámites necesarios para dar por finalizado el préstamo y, por lo tanto, varios los costes que hay que afrontar. ¿Quién debe realizar los trámites y hacer los pagos?
“El interesado en la liberación del gravamen es el prestatario (el titular), por lo que le corresponde este gasto”; Aclara el Tribunal Supremo,
Es el propietario de la vivienda quien tiene que hacer frente a los gastos para cancelar la hipoteca. Sin embargo, existen algunas alternativas para aligerar el proceso, como pueden ser llegar a un acuerdo para que el comprador los abone o cambiar la titularidad de la hipoteca al comprador.
Cuáles son gastos de cancelación de hipoteca
En el momento de valorar la posibilidad de cancelar una hipoteca por adelantado, el titular del contrato debe tener en cuenta que son varios los costes a los que tendrá que hacer frente para poder librar el inmueble de esa carga:
Aranceles notariales
Es un coste relacionado con la escritura de la cancelación de la hipoteca. Los aranceles notariales están regulados y no se puede conocer su coste hasta que están firmados, aunque de su coste final también dependerán el número de copias o los descuentos que se puedan aplicar.
En cualquier caso, el coste mínimo es de 90€.
Aranceles registrales
Son cargas asociadas a la eliminación de la hipoteca. Están regulados por ley y se aplican el función de diferentes tramos de capital de préstamo. El precio mínimo es de 24€, aunque el valor medio para una vivienda es bastante superior.
Honorarios de gestoría
El precio que habrá que pagar por las gestiones que realice la gestoría dependerá de la propia agencia. En muchos casos, la propia entidad bancaria establece cual será la gestoría de referencia para la cancelación de la hipoteca, lo que podría aumentar el coste.
El valor medio de los servicio de la gestoría es de 400€.
Comisión por amortización anticipada
Una cláusula habitual en los préstamos es la comisión por amortización anticipada o, lo que es lo mismo, que el titular tendrá que pagar intereses por cancelar el préstamo con antelación.
El importe se calcula mediante una tabla que se incluye dentro de los anexos del contrato o mediante un porcentaje; por ello, es complicado indicar su valor. Hay que tener en cuenta que el porcentaje de amortización es menor cuanto más alto sea el capital ya amortizado y más tiempo haya pasado desde la firma del contrato de hipoteca.
Liquidación de gastos hipotecarios
Si lo has hecho ya , la reclamación de los gastos hipotecarios antes de la cancelación de la hipoteca no al estrictamente necesario , sin embargo , si recomendamos que reclames los gastos de notario, los gastos del registro, los gastos de tasación del inmueble los gastos de gestoría y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Cómo gestionar la cancelación hipotecaria?
La cancelación de la hipoteca es una de las tareas necesarias para poder materializar la compraventa del piso, así que es importante saber cómo tramitarla para vender un piso en poco tiempo una vez que aparece un comprador interesado.
La forma más sencilla y rápida es gestionarlo a través de la entidad bancaria con la que se suscribió la hipoteca. En este caso, la entidad bancaria gestionará los trámites y, para el titular, será mucho más simple cancelar la hipoteca; sin embargo, es una alternativa que aumenta notablemente los costes para cancelar el préstamo hipotecario, ya que el banco impondrá la gestoría a través de la cual realizar los trámites y, además, podrían surgir gastos asociados a la gestión de la cancelación.
Si el factor “tiempo” no es tan importante, se puede gestionar de forma privada o con una gestoría alternativa, lo que reduciría notablemente el precio.
¿Es necesario contratar una gestoría para cancelar la hipoteca?
No. Los servicios de la gestoría no son necesarios ni obligatorios para gestionar los trámites de cancelación de hipotecas, pero pueden ser de gran utilidad para agilizar el proceso y realizarlo de forma correcta.
Además, en el caso de cancelar la hipoteca directamente con la entidad bancaria, esta recurrirá a los servicios de una gestoría.
En cualquier caso, si se tiene una intención clara de vender el piso, lo mejor es no dejar la cancelación de la hipoteca para el último momento; ya que, en ese caso el vendedor podría encontrarse con un retraso en la gestión de los trámites, que podría disuadir al comprador y, por otro lado, con un considerable aumento de los gastos.
