INTERESES GASTOS DE HIPOTECA | RECLAMA GRATIS
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Los intereses generados por los Gastos de Hipoteca.

Los intereses generados por los Gastos de Hipoteca.

INTERESES GASTOS HIPOTECA

En muchas ocasiones se nos ha preguntado sobre los intereses de la hipoteca de un consumidor, así como también de cuales son los gastos que devuelve el banco en las reclamaciones de gastos hipotecarios

 

 

Intereses devengados por las cantidades de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva.

El pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha decidido que el banco debe abonar el interés legal al consumidor tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario desde la fecha en que el consumidor realizó los pagos, y no solo desde la fecha de la reclamación extrajudicial. A la todavía dudosa actualidad sobre reclamación de gastos hipotecarios y sus cuantías, se une ahora el debate sobre los intereses legales aplicables a los gastos de hipoteca.

El juzgado de primera instancia declaró la nulidad de dicha cláusula y condenó al banco a abonar al usuario diversas cantidades en concepto de gastos de tasación y gestoría, más sus intereses legales desde la fecha en la que el consumidor realizó dichos pagos. La Audiencia Provincial, sin embargo, consideró que los intereses legales a abonar por el banco se devengarían desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

El Tribunal Supremo todavía no había discutido cómo deben calcularse los intereses devengados por las cantidades que el banco debe abonar al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un préstamo hipotecario.

Según el fallo, el Pleno ha estimado el recurso de casación interpuesto por el consumidor, al considerar que los intereses se devengan desde la fecha en que pagó los gastos en cuestión. «La consecuencia de la abusividad de la cláusula de gastos es (…) que haya de actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponda, según nuestro ordenamiento jurídico», indica el texto en su Sentencia Tribunal Supremo 725/2018 de 19 de diciembre de 2018 sobre gastos hipotecarios.

 

Jurisprudencia gastos hipotecarios

Tras la Sentencia de 23 de Diciembre de 2015 del Tribunal Supremo, punto de arranque para la reclamación, por parte de los consumidores, de la cláusula sobre los gastos de constitución del préstamo hipotecario y sus consecuencias, se van sucediendo en cascada distintas resoluciones del Alto Tribunal que acotan o delimitan lo que en definitiva se puede reclamar y debe de ser concedido por los Juzgados de 1ª Instancia (Juzgados Uniprovinciales en este caso) y Audiencias Provinciales.

La solicitud de nulidad de cualquier cláusula por abusividad, contiene dos partes que resultan completamente inseparables: 1) la acción de la propia nulidad y 2) las consecuencias que inevitablemente se deben de derivar de dicha nulidad. Es decir, no se trata de dos acciones o solicitudes, como las entidades financieras pretenden hacer ver a los Juzgados, a través de las contestaciones a las demandas que planteamos los abogados de los consumidores.

Y las consecuencias concretas de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos contenida en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria ya se han definido con cierta claridad por los órganos jurisdiccionales: la devolución, por parte de quien tuvo que hacer el pago y no lo hizo, de aquellos importes a los que estaba obligado, cargando indebidamente en el prestatario esa obligación a través de la imposición de una cláusula a todas luces abusiva.

Es decir, a través de la imposición de la cláusula gastos, el banco prestamista provoca un “empobrecimiento” en la economía del prestatario, lo que a “sensu contrario” genera un enriquecimiento injusto a favor del banco, lucrándose por tanto indebidamente, al no desembolsar aquéllas cantidades a las que viene obligado por normativa.

Pero esas cantidades que se corresponden con las facturas giradas por terceros, concretamente: notaría, gestoría, registro (y en algunos casos tasación), y que han resultado indebidamente abonadas por el consumidor prestatario, han de devengar unos intereses a favor de quien hizo el pago y no debió de hacerlo; intereses que habrán de ser satisfechos por quien obtuvo un beneficio indebido, e impuso la cláusula abusiva.

La duda de cuál sea el día de inicio para el cálculo de dichos intereses sobre las cantidades a devolver, se ha visto sembrada en las diferentes sentencias dictadas por los Juzgados que entienden de este tipo de procedimientos:

  • Unos decían que se trataban de unos intereses que se deberían de calcular desde la fecha en que se hizo la reclamación extrajudicial al Banco (incluso alguna Sentencia se ha dictado que indica que a pesar de dicha reclamación, los intereses habrán de calcularse desde la fecha de interposición de la demanda judicial), en virtud de la regla general establecida en el Código Civil.
  • Otros, sin embargo decidieron aplicar los efectos de la nulidad del artículo 1.303 del Código Civil, indicando que los intereses se habrían de calcular desde la fecha en que se hicieron los pagos por el deudor hipotecario. Sin embargo, esta última norma ha generado dudas en cuanto a su aplicación, puesto que no se trata de un reintegro literal entre las partes, sino de un abono por parte del Banco de aquello que debería de haber pagado (y que recibieron terceros ajenos a él), y que lo hizo otro como consecuencia de la imposición de la cláusula abusiva.

Finalmente, ha sido el Tribunal Supremo, quien en Sentencia dictada en Pleno (es decir, crea Jurisprudencia) el pasado 19 de Diciembre, ha declarado que los intereses sobre las cantidades que ha de percibir el consumidor, se devengan desde el momento en que el banco recibió el pago indebido para pagar las facturas generadas por terceros, produciéndose a favor de la entidad un beneficio indebido, aplicando por analogía la mala fe del predisponente.

De todos es conocido que en la misma fecha de firma del contrato de préstamo, o incluso en alguna fecha anterior, los prestatarios han de realizar una provisión de fondos al Banco, con el fin de que éste abone las facturas que se giren por los gastos de constitución de la hipoteca. Pues bien, los intereses legales de las cantidades realmente abonadas y a que sea condenado en sentencia finalmente la entidad demandada, se devengarán precisamente desde esa fecha (la de la provisión de fondos), incrementándose en dos puntos tales intereses a partir de la fecha de la sentencia que se dicte.

 

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