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Cláusula de Compensación por Riesgo

¿Qué es la cláusula de compensación por riesgo de interés?

CLÁUSULA DE COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS

En este articulo nuestros abogados expertos en reclamaciones bancarias, te explican que es la cláusula de compensación del riesgo, porque es una cláusula hipotecaria abusiva, como reclamar y conseguir anular la cláusula recuperando tu dinero.

 

¿Qué es la cláusula compensación por riesgo de tipo de interés?

La cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés es una estipulación que suele incorporarse en escrituras de préstamo hipotecario, con independencia de que tengan interés fijo o variable.

La finalidad de la misma es compensar a la entidad prestamista, (al Banco) en el caso de que se amortice la hipoteca anticipadamente, es decir antes del plazo máximo fijado en la escritura.

Esta compensación supone una indemnización para remunerar el lucro cesante de la entidad, en otras palabras, lo que podía haber ganado de haberse mantenido la hipoteca vigente en el plazo inicialmente estipulado.

Tradicionalmente para calcular esta indemnización, sobre el capital amortizado se aplica un porcentaje de entre el 2% y el 5%. No obstante, desde 2018 existe una regulación más garantista para el consumidor.

 

Finalidad de la cláusula de riesgo de tipo de interés.

Para entender la mecánica de esta cláusula de riesgo de tipo de interés y como funciona, debemos tener en cuenta: el tipo de interés aplicado en nuestro préstamo hipotecario, y por otro lado los tipos de interés de mercado vigentes en el momento de amortización anticipada.

Lo que remunera o indemniza la cláusula de compensación por riesgo es la pérdida de lucro del Banco, por tener que prestar a un tipo de interés inferior al que se estipulaba en la hipoteca que se ha amortizado.

 

Ejemplos de la cláusula de compensación 

Os transcribimos una cláusula compensación de riesgo de interés incorporada en una hipoteca real:

Además de la compensación por desistimiento, se aplicará esta compensación cuando la amortización se produzca mientras se esté aplicando al préstamo un tipo de interés fijo o un tipo de interés variable y dicha amortización anticipada (parcial o total) suponga una pérdida de capital para la Entidad.   La compensación que tendrá que pagar el Prestatario será la cantidad que resulte de aplicar el porcentaje del dos por ciento (3,00%) sobre el capital que se amortice anticipadamente, si bien con el límite máximo del importe de la pérdida generada a la entidad […]

 

Ejemplo sobre el funcionamiento de la comisión por compensación en riesgo de tipo de interés.

Préstamo hipotecario a 30 años, con un capital de 100.000€ al 4% fijo. Se estipula una comisión en tu cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés del 3%.

En el momento de amortizar anticipadamente el tipo de interés normal para préstamos hipotecarios se encuentra al 2%. Se amortiza anticipadamente un capital de 50.000€, de tal modo que los intereses correspondientes a ese capital ya no se devengarían/vencerían.

  • Amortizada anticipadamente la hipoteca, el Banco recibe la cantidad que inicialmente prestó. Por lo que estará en disposición de prestársela de nuevo a otra persona.
  • Si los tipos de interés están en el 2%, habrá de prestar 50.000 a un tipo de interés semejante (si no la gente contrataría con otro banco).
  • El Banco, tenía una expectativa recibir los intereses de 50.000€ aplicando un 4%. No obstante, la amortización anticipada, frustra esta expectativa, pues se verá obligado a prestar esos 50.000€ a un tipo del 2%. Por lo que le genera un lucro cesante o lo que es lo mismo una expectativa frustrada de ganancias, que ha de ser indemnizada por el consumidor.
  • La indemnización consistirá en aplicar el 3% (estipulado por la cláusula de compensación por riesgo) a los 50.000 que es el capital amortizado anticipadamente. Por lo que el consumidor abonará en este concepto1.500€ al banco.

 

¿Es legal la cláusula por riesgo de tipo de interés?

No debemos confundir legalidad con moralidad. Con esto nos referimos a que desde un punto de vista lógico y económico carece de sentido que se tenga que compensar al Banco por la frustración de ganancias, en la medida en que al devolver el capital ya no existe riesgo de impago.

A pesar de lo anterior, la cláusula de compensación de riesgos por tipo de interés es legal, y tiene reflejo en varios textos legales. Cuestión distinta es que se haya aplicado de conformidad con la normativa bancaria, y en particular con las obligaciones que estipula la normativa de consumidores.

Los requisitos legales básicos que debe reunir la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés:

  • Debe existir y acreditarse una pérdida para entidad
  • El importe debe estar pactado en el contrato, como un porcentaje establecido sobre el capital a amortizar; o compensando el importe real de la pérdida del banco (en esta modalidad, el cliente habrá de ser compensado de existir una ganancia para la entidad)
  • No puede cobrarse en préstamos hipotecarios a tipo variable cuando la revisión del tipo se produzca cada 12 meses o menos.

Pero también habrá de cumplir con los requisitos de transparencia, y no generar un desequilibrio con respecto al consumidor.

 

Reclama la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés.

Es posible reclamar con éxito la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés, siempre y cuando se den alguna de las anteriores circunstancias:

  • Que exista un déficit de información, en el momento inicial de la contratación de la hipoteca. Especialmente cuando no se ha incluido información de la misma en la oferta vinculante de la hipoteca, o habiéndose incorporado la cláusula, no se haya informado correctamente sobre el modo de cálculo, o ejemplos del mismo.
  • Que no se informe adecuadamente al consumidor sobre cómo se realiza el cálculo de la supuesta pérdida para la entidad, y con la antelación suficiente, sobre todo cuando se produce una subrogación de la hipoteca en otra entidad (cambio de banco).
  • Que el porcentaje aplicado sea muy elevado (4% o superior) pues los tribunales vienen admitiendo la desproporción, como causa de nulidad de dicha compensación.
  • En ocasiones la falta de reciprocidad ha sido considerada como causa invalidante de esta cláusula. Con ello nos referimos a que, junto con la previsión de compensación en caso de pérdidas por parte de la entidad, también debería existir una compensación a favor del consumidor en caso de que la amortización anticipada supusiese una ganancia para la misma.

En cualquier caso, no existe una solución única, sino que habrá de estarse la escritura de préstamo hipotecario en cuestión y las circunstancias concurrentes en la contratación y la aplicación de dicha cláusula.