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Todo sobre reclamación gastos hipotecarios

TODO SOBRE RECLAMACIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS 2021

Antes de contratar una hipoteca siempre nos viene a la cabeza la pregunta sobre cuanto cuesta formalizar una hipoteca o cuales son los gastos que tendré que pagar por mi hipoteca. Debes saber que el banco te cobrará de forma anticipada una provisión de fondos para asumir estos gastos y en este articulo te explicamos cuanto cuesta formalizar una hipoteca, así como reclamar los gastos hipotecarios cobrados por el banco.

1. ¿Cuáles son los gastos de hipoteca y cuánto cuestan?

En este apartado haremos una descripción detallada de todos los costes que supone formalizar una hipoteca, englobando todos los conceptos que pueden llevar a formalizar una hipoteca, ser gestionada por un profesional, los costes de la escritura, notario y registro de la forma más concisa posible. Estos son todos los gastos asociados a este préstamo hipotecario:

  • Gastos de notaría: son los aranceles u honorarios de la notaria que escritura la hipoteca y que suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más el coste de las copias que expida para el cliente y para el banco.
  • Aranceles de registro propiedad: los aranceles registrales suelen ser de entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.
  • Honorarios de la gestoría: es lo que cobra el gestor o entidad gestora por los trámites de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes. La media suele rondar los 400 € aunque es un servicio de precio libre.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Es un impuesto autonómico y por tanto dependerá de la Comunidad Autónoma donde se liquide el impuesto, pudiendo oscilar entre 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
  • Tasación de la vivienda: el profesional que acude a valorar la vivienda o perito inmobiliario puede costar entre 200 y 500 euros, dependiendo del valor de tasación del inmueble (unos 350 euros de media).
  • Nota Simple registro propiedad: siendo útil para acreditar que el inmueble no adolece de cargas o gravámenes, o para saber con certeza los mismos. El coste viene a ser de 20 euros.

 

2. Cómo calcular los gastos de escritura de una hipoteca a partir de 2020

Tras la publicación de la publicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de contratos de crédito inmobiliario, los costes dedicados a las partidas de la escrituración de hipoteca se reducen para el consumidor. Así, esta nueva ley establece que correrán a cargo del banco:

  • Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales (salvo las copias de escritura)
  • Gastos de Notaria
  • Registro de la Propiedad
  • Honorarios de gestoría hipotecaria

Por tanto al consumidor le corresponderá pagar los gastos de tasación de la vivienda, así como la copia de la escritura, pudiendo tener estos conceptos una media de 400€ para hipotecas de unos 150.000€ de valor.

 

3. Gastos de Hipoteca y Gastos de Compraventa

Recordamos que cuando un consumidor formaliza un préstamo hipotecario, a su vez, hay otra operación jurídica “la compraventa del inmueble” la cual se realiza entre el vendedor y el comprador de la hipoteca, siendo gastos independientes a los que aquí hablamos.

El vendedor es el propietario del inmueble y es ajeno al banco que nos otorga el crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda (salvo que sea el banco a su vez también el propietario del inmueble). El comprador por su parte coincidirá con el consumidor hipotecante, esto es, con la persona que adquiere la propiedad del inmueble y a su vez ha solicitado al banco un crédito para esta operación.

Por tanto, en esta operación paralela de compraventa, los gastos son asumidos en su totalidad por el comprador, salvo el impuesto de plusvalía municipal que será a cargo del vendedor. Estos gastos de compraventa de inmueble no están regulados por la nueva Ley Hipotecaria y no son reclamables.

 

4. Reclamar gastos de hipoteca formalizada antes de 2019

La Ley 5/2019 no tiene carácter retroactivo, y por tanto no existía antes del 16 de marzo de 2019 ninguna ley que atribuyera las cargas hipotecarias entre el banco y el consumidor. En este sentido, los bancos utilizaban en la escritura hipotecaria una cláusula de gastos hipotecarios (normalmente la CLÁUSULA QUINTA DE ESCRITURA DE HIPOTECA), según la cual imponía a los hipotecados la carga de pagar todos los gastos de formalizar la hipoteca. Por el gobierno se modificó mediante Real Decreto Ley 17/2018 de 8 de noviembre, la normativa sobre quien paga el Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPOAJD), atribuyendo desde el 10 de marzo de 2018 la carga de pagar este impuesto de hipoteca al banco y librando al consumidor de esta carga.

Por tanto, desde el 10 de marzo de 2018 es el banco quien paga este ITPOAJD. Sobre el resto de gastos por hipoteca, han sido regulados mediante la Ley 5/2019 de 15 de marzo a la que hemos hecho referencia. En suma de todo ello, antes del 10 marzo de 2018 el banco cargaba al consumidor de todos los gastos, y a partir del 10 noviembre de 2019 ya corren a su cuenta todos los gastos. Siendo estas cláusulas de gastos hipotecarias declaradas nulas por abusiva por nuestros Juzgados y Tribunales españoles, te explicamos en el siguiente apartado todo lo que debes saber sobre como reclamar tus gastos hipotecarios.

5. Jurisprudencia reciente sobre reclamar Gastos Hipotecarios

Una vez regulada la cuestión sobre el reparto de los gastos de formalización de hipoteca entre el banco y el consumidor mediante Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de contratos de crédito inmobiliario, nos queda explicar que ocurre con los gastos de formalización de hipoteca anteriores al 16 de marzo de 2019.

Adelantar que el ITPOAJD ha sido de cargo del consumidor hasta el 10 marzo de 2018 y a partir de esa fecha es obligación de banco su liquidación, pero que no es en la actualidad reclamable.

Así, las entidades bancarias imponían al consumidor la carga de abonar todos y cada uno de los conceptos de gastos de formalización de hipoteca, que han sido reclamados por miles de consumidores por el carácter abusivo de esta cláusula según la cual se impone a los hipotecados la carga de correr con todos los gastos de constitución de hipoteca.

En la reciente Sentencia del Tribunal Supremo STS 35/2021 de 27 enero, nuestro alto tribunal viene a fijar que cuando no sea aplicable Ley 5/2019 (Hipotecas constituidas antes de 16 de marzo), que gastos incumben al banco y cual al consumidor al declarar nula por abusiva aquella cláusula incluida en la escritura de hipoteca.

El dictado de esta sentencia, viene a perfilar las anteriores Sentencias del Tribunal Supremo que han venido divagando y con una navegación sin rumbo y divagante, cual eran los efectos de la declaración de la nulidad de las cláusulas hipotecarias que imponen a los consumidores los gastos de formalización de hipoteca.

Podemos ver en STS 550/2000 de 1 de junio y en la archiconocida por los abogados expertos bancarios, la STS 705/2015 de 23 de diciembre, como la nulidad de esta cláusula llevaba aparejada la atribución de todos los gastos de formalización de hipoteca al banco. Por el contrario, las gestiones judiciales de este organismo fueron variando poco a poco poniendo la balanza en el medio, atribuyendo el Impuesto al Consumidor y un reparto de gastos de forma tambaleante durante los años 2016 a 2020.

Según esta nueva doctrina de nuestro famoso Supremo en su jurisprudencia gastos hipotecarios en 2021, la cual viene a desgranar lo anteriormente dicho por el Tribunal Europeo en su STJUE 16/07/2020, indica que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

6. Plazo para reclamar gastos hipotecarios

Como todos ya sabemos, las acciones prescriben con el transcurso del tiempo por ley establecido. Según esta premisa toca ahora responder a la pregunta de cuando prescribe el derecho para reclamar los gastos hipotecarios.

Pues bien, no existe una respuesta clara. El artículo 1964.2 del Código Civil establece que las acciones personales que no tengan otro plazo especial prescriben a los 5 años desde que pueda exigirse su cumplimiento, pero también se puede entender que la solicitud de la nulidad de la cláusula por abusiva es imprescriptible. Por su parte, el articulo 1969 CC nos viene a decir que el tiempo de prescripción contará desde el día en que la acción pudiera ejercitarse.

En suma, no sabemos con certeza si la acción de reclamación de gastos hipotecarios tiene plazo para su reclamación o si es de 5 años. Por otro lado, no sabemos «cuando el consumidor pudo ejercitar la acción», de tal forma que el consumidor no sabía que podía reclamar la nulidad de esta cláusula de gastos hipotecarios a partir de la STS 705/2017 de 23 diciembre por ser referencia de nulidad de estas cláusulas, o si fueron las posteriores que perfilaron aún más que conceptos de gastos hipotecarios se podían reclamar, o la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 27 enero de 2021 que perfila también los gastos de tasación y gestoría, o bien a saber dios porque razón y cuando entenderá nuestras jurisprudencia que empieza a correr el plazo de prescripción en caso de ser este de 5 años.

Esto nos lleva a un entramado judicial según el cual los juzgados no tienen claro cuál es el plazo de prescripción y cuando comienza a contarse. Habrá que esperar a que el Tribunal Supremo o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronuncien expresamente sobre el plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca, y cuando comienza este plazo, existiendo diversas corrientes de interpretación en la Audiencias Provinciales.

 

7. Reclamación previa al banco sobre gastos hipotecarios.

No hay previsión legal expresa sobre la obligatoriedad de reclamación extrajudicial a la entidad bancaria para reclamar los gastos hipotecarios, aunque es muy recomendable iniciarla por dos razones:

  1.  Interrumpir el plazo de prescripción
  2. Evitar el allanamiento judicial de la entidad, sin costas y debido esperar dos años para la devolución de los gastos

La obligatoriedad de efectuar esta reclamación fue impuesta para reclamar la nulidad de cláusulas suelo mediante RDL 1/2017 de 20 enero, y si bien han existido diversas medidas como la Medida 2.19 del Plan de Choque tras el Estado de Alarma declarado por el CGPJ en que propuso la  inclusión de un 429.6LEC que lo exigiera, hasta la actualidad no existe tal aprobación.

 

COMO RECLAMAR GASTOS HIPOTECARIOS

Si quieres saber como reclamar los gastos de formalización de hipoteca y recuperar lo pagado de más, solo tienes que pulsar el siguiente botón y contactar con nuestros abogados bancarios a través de nuestro formulario de contacto.

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David San Eloy Salas

Abogado de Reclamatorlawyers