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Proceso Judicial Desahucio por Precario

PROCESO JUDICIAL DESAHUCIO PRECARIO

La ocupación de viviendas o su posesión sin pagar renta en la actualidad derivada del COVID se ha incrementado debido a la situación económica del país. Esto nos lleva a hacer en este blog sobre que es el desahucio por precario contado por abogados derecho civil.

 

1. CONCEPTO DE PRECARIO

La figura del precario o que se entiende por precario no está claramente definida en nuestro ordenamiento jurídico, de tal forma que esta institución ha sido definida por la jurisprudencia. Tal y como establece el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia núm. 300/2015 de 28 de mayo (Rec. 1355/2013):

«En cuanto al precario, como institución procedente del Derecho romano (precarium, de preces) no se regula específicamente en el Código Civil, aunque se menciona la Ley de Enjuiciamiento Civil y se desarrolla por la jurisprudencia. Se puede considerar como una variedad del comodato (artículo 1750 del CC) o como una simple situación posesoria. La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, falta de título que justifique la posesión; y también en todo caso, sin pagar merced».

Por tanto, podemos indicar como definición de precario como aquella utilización de un bien ajeno sin pagar renta o cuantía alguna, y cuya posesión jurídica no le corresponde por la inexistencia de título alguno que la justifique (ya sea porque nunca lo tuvo o ya la perdió) aunque disfrute de la tenencia del mismo.

2. CUANDO EXISTE CONTRATO EN PRECARIO

Debemos destacar la interesante sentencia del TS, Sala de lo Civil, núm. 1022/2005 de 26 de diciembre (Rec. 1551/1999), que hace mención al supuesto de una posesión concedida a título gratuito y revocable, pudiendo darse 3 posibilidades:

  1. Se trate de posesión concedida, y que tenga su origen en un contrato: «Que exista una auténtica relación contractual que justifica la posesión. Se produce cuando el dueño ha realizado una concesión graciosa del inmueble sin fijación de su uso o duración. Deben aplicarse los efectos que el CC atribuye al comodato, de manera que deberá aplicarse el art. 1750 CC -sin olvidar las limitaciones que establece el art. 1749 CC cuando se pactó un uso concreto y determinado. Hay que tener en cuenta que la relación contractual debe constar de forma clara, aunque puede deducirse también de los actos tácitos de las partes. Pero si cuando cesa este uso, el concedente no reclama la devolución del inmueble dado en comodato, la situación del usuario es la de un precarista».
  2. Que se trate de una posesión tolerada por la condescendencia o el beneplácito del propietario.
  3. Posesión sin título, se trata de situaciones en las que la persona posee la cosa sin haber tenido nunca título que le legitime para ello, ni tampoco beneplácito o autorización del dueño para su posesión, implicando pues un despojo de la posesión por parte del ocupante.

 

3. REQUISITOS PROCESO DESAHUCIO 

Para poder iniciar la acción de desahucio de un inquilino, usufructuario, ocupa o persona que posee el inmueble, local comercial o nave industrial, los requisitos son:

  1. Que el actor ostente el derecho a poseer la finca a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro derecho real o personal, que le dé derecho a disfrutarla. Será demandante quien tenga titulo válido de disfrute del inmueble, debiendo ser el propietario, usufructuario o arrendatario.
  2. Posesión material del demandado del bien que se quiere recobrar su posesión sin justo título.
  3. Que el demandando disfrute de la finca sin título que justifique al uso o disfrute del inmueble y sin pagar renta ni merced alguna. No debe entenderse que el pago de consumos o reparaciones pueda entenderse como pago al legítimo poseedor de renta alguna.
  4. La perfecta identidad del bien, de manera que la posesión real y material que recaiga sobre el mismo objeto.

 

4. REGULACIÓN LEGAL DESAHUCIO POR PRECARIO

El artículo 250.1. 2º de la LEC dispone lo siguiente: “Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.

 

5. JUICIO VERBAL DESAHUCIO POR PRECARIO

El juicio verbal por precario es el proceso judicial utilizado por los propietarios de inmuebles que se han visto despojados de la posesión del bien inmueble en contra de su voluntad, o que han cedido voluntariamente este con un título gratuito pero ante la negativa de restitución y abandono del inmueble se ven en la obligación de proceder al desahucio en vía judicial para acceder a la vivienda que está en posesión del precarista, siguiendose este por los trámites del Juicio Verbal en virtud del articulo 250.1º.2º LEC.

A) Juzgado Competente en Materia Desahucio

Será competente para conocer de los procedimientos de desahucio por precario, el tribunal del lugar donde se encuentre la finca. (Art. 52. 7º de la LEC)

 B) Legitimación Activa Proceso Desahucio

 La legitimación activa la tendrá el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. Se requiere una posesión real y efectiva, por lo es necesario que el actor cuente con un título válido.

  1. El propietario deberá acreditar este extremo mediante cualquier titulo válido en derecho que acredite la adquisición de la propiedad de la finca, independientemente de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  2. En los casos de existencia de un usufructo sobre el bien, la legitimación activa la tiene el usufructuario y no el propietario, que es la persona que ostenta bajo un título válido la capacidad de disfrute y uso del bien..
  3. El arrendatario tendrá legitimación activa para interponer la demanda de desahucio por precario, toda vez que se trata del poseedor real de la finca arrendada, por lo que el titulo por el que posee es suficiente. En el caso de que extinguirse el arrendamiento en que se basa esa posesión, el arrendatario queda despojado de este título que le legitima, y pasa a la situación de un mero precarista.

C) Legitimación Pasiva Proceso Desahucio

Respecto a la legitimación pasiva recaerá en toda persona que ocupe un inmueble sin un justo título que lo avale, y sin pagar renta alguna por ello. Destacamos aquí, la novedad introducida por la Ley 5/2018, de 11 de junio que habilitó la posibilidad de demandar a ignorados ocupantes de la vivienda, es decir, podrá interponerse una demanda de desahucio contra los ocupantes de una vivienda de los que no se conoce su identidad.

D) Como se Inicia un desahucio: demanda de desahucio

Como todo procedimiento civil, se inicia el mismo mediante la interposición de demanda de desahucio según lo dispuesto en el artículo 437.1 LEC, bajo el contenido propio de un proceso ordinario, y debiendo ser interpuesta la demanda ante el Juzgado de Primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.

E) Decreto Admisión Demanda

Por repartida y recibida la demanda ante el Juzgado Competente, la misma será será examinada por el Letrado de la Administración de Justicia, de tal forma que se cumplan todos los requisitos de los que hablamos en en el punto 3 de este blog y en el punto 5. En caso de cumplir los requisitos de demanda, la admitirá mediante Decreto, dando traslado al demandante-precario para que la conteste en el plazo de 10 días, cabiendo recurso de reposición en el plazo de 3 días.

F) Contestación a la demanda

Por recibida por el precarista de la demanda, este podrá proceder a contestar a la demanda alegando la causa por la que entiende que la demanda debe ser desestimada, debiéndose pronunciar en la misma sobre la pertinencia de celebración de vista. El plazo para contestar a la demanda de desahucio es de 10 días como ya hemos dicho.

G) Alegaciones sobre vista proceso Desahucio Precario

Una vez contestada la demanda, se dará traslado al demandante para que haga alegaciones sobre la necesidad o no de celebración de vista, cuyo plazo es de 3 días. Si ninguna de las partes solicitara la celebración de la vista, el juzgado dictará sentencia sin más trámites. En caso de solicitarlo tan solo una de las partes, el Letrado de la Administración de Justicia señalará fecha y hora de su celebración. En todo caso, bastará con que una de las partes lo solicite para que el Letrado de la Administración de Justicia señale día y hora para su celebración, dentro de los 5 días siguientes.

En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento de desalojo, que se le realice que, de no comparecer a la vistase declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de 30 días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

H) Sentencia Proceso Desahucio Precario

La sentencia se dictará dentro de los 5 días siguientes a la terminación de la vista, tal y como establece el art. 447 de la LECLa sentencia de juicio verbal de desahucio por precario, debido al carácter plenario del proceso, goza de plenos efectos de cosa juzgada.